C’era una volta un re che disse alla sua serva: raccontami una storia…

Anche nel mondo notarile si assiste a lezioni sbagliate, facili risposte abili a spiegare in modo semplice, ma errato, concetti che richiederebbero un attento studio.

Sono le leggende metropolitane del notariato, convinzioni frutto della banalizzazione di argomenti complessi. Alcune di esse dipendono dalla inclinazione a scegliere risposte facili, altre sorgono in ragione di una vera disonestà intellettuale alimentata da chi vuole artefare la realtà a proprio vantaggio.

Abbiamo provato a passarle in rassegna; a volte troviamo anche informazioni che rispondono al vero ma che sono accettate con rassegnazione perché non se ne comprende la ragione. In questo ultimo caso possiamo parlare di dogmi, comportamenti fondamentalmente corretti ma accompagnati da un alone di mistero.

Leggende e dogmi si intrecciano poiché entrambe sono nozioni imparate senza una reale consapevolezza.

Proveremo dunque a chiarire perché davanti al Notaio si fanno o si dicono alcune cose, quali sono vere e perché.

Una gran parte della presente Rubrica è dedicata al diritto Urbanistico in ragione della nebulosità e la mancanza di sistematicità che lo caratterizza.

Divideremo tra:

Leggende in materia urbanistica
Leggende varie
Leggende riguardanti la figura del Notaio

Leggende in materia urbanistica

1) La leggenda della casa priva di abitabilità

Secondo la leggenda:

la maggior parte degli edifici in Italia è priva di certificato di abitabilità.

Da qui un corollario:

non è un problema se un immobile è privo di abitabilità poiché è un evento comune e tollerato.

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Diciamo subito che statistiche non ce ne sono e che la nostra esperienza, quindi tutto quello che diremo, si limita alla Provincia di Bologna.

Ora, ciò detto possiamo affermare con certezza che la stragrande maggioranza degli immobili siti nella Provincia di Bologna è dotato di abitabilità e quindi la sua mancanza è da ritenersi per niente normale.

Chiediamoci però se vi sia qualcosa di vero in tale leggenda. In parte sì ma essa va ben considerata.

L’abitabilità è stata introdotta dal 1934 con il Regio Decreto 21 luglio 1934 n. 1265.

Gli edifici costruiti prima di questa data, parecchi in Italia, effettivamente ne erano originariamente sprovvisti.

Tuttavia, il requisito in parola diventa necessario sia per tutti gli immobili costruiti dopo tale data (che è il 1934 e non il 1967 come spesso si sente dire) sia per tutti gli interventi straordinari effettuati dopo tale data, anche su immobili costruiti prima. Ora, visto che gli immobili costruiti dopo il 1934 ovvero costruiti prima ma oggetto di intervento dopo il 1934 sono la maggior parte (è difficile che una casa dell’800 non sia stata rimaneggiata), dobbiamo concludere che la maggior parte degli edifici in Italia necessita di una agibilità. Si aggiunga che dopo l’anno 2000 molte norme nazionali e regionali hanno relativamente semplificato la procedura necessaria e ciò ha reso l’abitabilità un requisito sempre più diffuso. Diffidate pertanto di chi racconta che “è normale” la mancanza di abitabilità; se poi siete in Provincia di Bologna e vi passano la carenza di questo requisito come un che di normale senza adeguatamente motivare, chiedete altri pareri.

Detto quindi che le case dotate di abitabilità non sono una specie rara, come alcuni vogliono far credere, vi chiederete se la mancanza della abitabilità sia grave oppure no.

Per rispondere, rimandiamo ai due paragrafi successivi.

2) La leggenda della normale commerciabilità della casa priva di abitabilità.

Dice la leggenda che:

una casa priva di abitabilità può essere venduta come qualsiasi altra casa.

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La leggenda è giusta a metà, poiché è sì vero che una casa priva di abitabilità può essere venduta, ma solo se l’acquirente accetta espressamente questa circostanza. Se invece, ignorandolo, taluno compri una casa priva di abitabilità, può chiedere la nullità dell’atto di vendita.

Chi abbia concluso un preliminare senza saperlo, può recedere e, in certi casi, addirittura chiedere i danni.

3) La leggenda della impossibilità che una casa sia priva di abitabilità

Narra la leggenda che:

se qualcuno ha abitato una casa diversi anni, per forza essa è abitabile

altrimenti non si sarebbe potuto rimanere in quella abitazione per tanto tempo.

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Tale assunto è errato.

Quando informiamo qualcuno che la sua casa non è dotata di abitabilità, questi sovente risponde “impossibile, abitiamo lì da venti anni”. Invero, sembra impossibile ma non lo è. Nulla vieta che una casa sia confortevolissima e solidissima, ma manchi la certificazione che attesti l’esistenza dei requisiti di legge e nessuno se ne sia mai accorto. L’abitabilità infatti è il riconoscimento che tutto è in regola, ma mancando non è detto che la casa abbia vizi insanabili.

Quindi, se la mancanza del certificato di abitabilità non si accompagna a reali vizi tipo la mancanza del permesso edilizio, si può abitare la casa senza incorrere in sanzioni.

Allora, a cosa serve l’abitabilità?

Essa è il riconoscimento che tutto è in regola. Abitare senza abitabilità, dunque, è come salire in una macchina guidata da chi non ha la patente: magari guida benissimo ma nessuno lo può garantire.

Vi è da dire che più o meno fino al 2000 era prassi disinteressarsi di questo argomento in ragione delle difficoltà burocratiche che si incontravano per completarne l’iter. Dal 2002 in poi le procedure sono diventate relativamente più semplici (molto relativamente), facendo in modo che sempre più immobili ne siano dotati e creando una specie di concorrenza positiva tale che oggi questa qualità è sempre più richiesta all’acquisto.

4) La leggenda dell’immobile ante 1967 quale porto franco da ogni regola.

Narra la leggenda:

se un immobile è stato costruito prima del 1967,

tutto è lecito poiché esso non è soggetto a nessuna regola urbanistica.

Quanto sopra non è vero. Innanzitutto, l’abitabilità è stata introdotta dal Regio Decreto 21 luglio 1934 n. 1265, sicchè tutti gli edifici costruiti oppure oggetto di intervento successivo ne devono essere dotati.

Quanto alla licenza/concessione edilizia di costruzione, essa è necessaria dal 1942 nella maggior parte dei centri urbani.

Ma cosa c’è di vero in questa leggenda, perché è sorta?

Ora, la legge afferma che per vendere un immobile è necessario dichiarare gli estremi del suo permesso di costruzione; tuttavia se la costruzione risale a data anteriore al 1° settembre 1967, il venditore è esonerato dall’indicare gli estremi del permesso di costruire. Ma l’esonero riguarda solo il momento dell’atto di vendita non l’eventuale irregolarità che rimane. È questo il punto difficile, la differenza sta nella commerciabilità. Semplificando possiamo dire che:

gli immobili post ’67 e privi di permesso edilizio non possono mai essere venduti, nemmeno se l’acquirente lo accetta; dunque sono incommerciabili;

invece gli immobili ante ’67 (e post 1942) e privi di permesso, possono essere venduti e sono commerciabili ma ugualmente abusivi. In tali beni quindi l’assenza di permesso edilizio deve essere accettata consapevolmente dall’acquirente che deve sapere che sta acquistando un bene abusivo, difficilmente rivendibile e sanzionabile fino alla demolizione nei casi più gravi.

Leggende varie

1) La leggenda dell’ imu prima casa.

Secondo la leggenda:

sulla “Prima casa” non si paga l’IMU.

Non è esatto perché l’esenzione dall’IMU vale per l’immobile adibito a residenza principale e non sull’immobile “Prima casa”. I concetti sono evidentemente diversi, ad esempio potete essere proprietari di una casa che per voi è la prima, ma non esservi residenti perché abitate altrove.

2) La leggenda della esenzione dell’imposta di successione tra parenti in linea retta.

La leggenda recita:

se si eredita da un genitore, non si paga alcunché.

L’informazione è vera solo in parte e può creare equivoci.

E’ vero che ciò che va sotto il nome di “imposta di successione” non si paga tra parenti in linea retta e tra coniugi (fino ad un milione di euro) ma ciò che quasi sempre non viene detto è che vi è una importante eccezione, ossia che gli immobili scontano una imposta (chiamata ipotecaria-catastale) che sempre si paga in caso di successione. Troverete sempre qualcuno che vi illustrerà forbito le “sensibili” differenze tra l’imposta di successione e quella ipotecaria-catastale per dimostrare la verità della “leggenda” che stiamo smentendo. Ma il fatto è che ereditando immobili bisogna pagare.

La buona notizia è che la percentuale da corrispondere allo Stato è bassa, tre per cento, che la base imponibile normalmente si calcola sul valore catastale e che se l’erede non ha abitazioni di proprietà può chiedere le agevolazioni per la prima abitazione che riducono l’imposta a 400 euro forfetari.

3) La leggenda dell’imminente aumento dell’imposta di successione

La leggenda dice:

entro la fine dell’anno, forse anche entro la fine dell’estate,

aumenta l’imposta di successione.

E’ dal 2006 che si annuncia un imminente aumento delle imposte di successione mai attuato. Ormai dobbiamo considerarle a regime senza timore di blitz a fari spenti.

Certo, dopo l’esperienza “Covid” l’appetito del Fisco non è certo diminuito.

4) La leggenda della incommerciabilità dell’immobile di provenienza donativa

Narra la leggenda:

E’ meglio un morto in casa che una casa donata.

L’informazione che un bene donato non può essere rivenduto, spesso propugnata con un certo orgoglio culturale (“Lei deve sapere che….”), è frutto di esagerazioni.

Sorvoliamo in questa sede sui motivi (che comunque risiedono in presunti diritti lesi dei parenti stretti del donante), ma la realtà è che un bene donato può essere rivenduto purchè si riesca a dare all’acquirente alcune garanzie, le quali possono essere messe in opera per un costo che può oscillare tra i 1.500 e i 3.000 euro.

Quindi il problema non è vendere una casa precedentemente donata, ma quanto si deve spendere per colmare il gap che si è creato.

5) La leggenda delle detrazioni fiscali riservate a beneficio del proprietario.

La leggenda afferma:

le detrazioni fiscali che un proprietario si può dedurre in dichiarazione dei redditi

possono da questi essere trattenute in caso di vendita, impedendo che passino all’acquirente.

L’affermazione può anche essere vera ma così enunciata crea un increscioso equivoco: il venditore spesso “pretende” di mantenere le detrazioni e non è così, bisogna avere il permesso dell’acquirente. Spieghiamoci: la legge consente il mantenimento delle detrazioni a beneficio del venditore solo se vi è “accordo” tra venditore e acquirente. Quindi, o la cosa è stata oggetto di una trattativa specifica al momento della conclusione dell’affare oppure il venditore non può all’ultimo momento imporre che queste rimangano a lui contro la volontà dell’acquirente.

6) La leggenda della firma leggibile

Narra la leggenda:

la firma dell’atto notarile deve essere leggibile.

In questo caso possiamo dire che è tutto vero.

Si tratta più che altro di un dogma poiché a seguito della richiesta di firma leggibile, la risposta più frequente è “non è la mia” lasciando spesso intendere che la norma non ha ragione di essere.

E invece è una regola molto importante.

Se si permettesse a chiunque di apporre “la propria firma”, qualcuno potrebbe inventare un segno di pura fantasia, irriconoscibile in sede di perizia calligrafica. Una firma leggibile, anche se diversa da quella tipica dell’individuo che l’appone, è comunque rintracciabile a livello calligrafico; anche se chi firma cercasse di camuffarla, sarebbe assai difficile celare quei tratti involontari tipici di ogni scrittura. Avete mai visto quelle certificazioni bancarie con geroglifico finale? In caso di necessità, provate a rintracciare chi l’ha rilasciata. Coincidenze?

A questo dogma (in calce all’atto è necessaria una firma leggibile del nome e Cognome completi), spesso si accompagna invece una vera leggenda, falsa, ossia che nei fogli marginali è sufficiente la sigla: non è vero, la legge notarile richiede (almeno) il Cognome, leggibile naturalmente.

7) La leggenda della firma con l’inchiostro nero.

Dice la leggenda che l’atto notarile si firma solo in nero.

La lezione tramandata è fondamentalmente sbagliata: nero o blu va comunque bene.

Ma un principio di verità c’è, poiché un tempo l’inchiostro blu era considerato meno resistente nel tempo ed era bandito.

L’ art.67 del Regolamento notarile ad esempio afferma che la firma deve avvenire con inchiostro indelebile; art.7 del T.U. in materia di documentazione amministrativa dispone che i documenti devono essere redatti con mezzi idonei a garantire la conservazione nel tempo.

Solo il D.P.C.M. 3 agosto 1962 – abrogato dal 2000 – obbligava l’inchiostro nero per la macchina da scrivere.

L’importante è quindi che l’inchiostro utilizzato sia idoneo a conservarsi.

Ciò detto molti ritengono che l’inchiostro nero dia maggiori garanzie che rimanga nel tempo; peraltro questo è soprattutto un retaggio del passato, quando l’inchiostro del calamaio era nero mentre quello blu era meno resistente.

Con l’avvento della penna sfera l’inchiostro blu ha dato buona prova di sé e non si vedono motivi per vietarlo.

Certo, è bene che il Notaio si assicuri che la penna utilizzata sia indelebile ed è buona regola che si utilizzi la penna messa a disposizione dallo Studio Notarile per evitare che, anche in buona fede, qualcuno firmi con una penna ad inchiostro instabile.

Insomma, nulla obbliga a firmare in nero ma il buon senso suggerisce che il Notaio si munisca di penne indelebili e inviti i clienti a firmare con gli strumenti messi a disposizione dallo Studio.

Leggende riguardanti la figura del Notaio

8) La leggenda che il Notaio esiste solo in Italia

Dice la leggenda:

il Notaio esiste solo in Italia; gli altri Paesi vivono benissimo e meglio senza.

Ora, il Notariato è presente in 22 dei 28 stati membri dell’Unione Europea. Nel mondo troviamo un Notaio in 86 paesi, tra cui Cina, Giappone, Indonesia, Russia, e copre il 60% della popolazione mondiale.

Certo, questo significa che il Notaio non è fondamentale per il vivere civile, nessuno ha mai detto il contrario; infatti alcune nazioni non conoscono questa figura.

Il discorso sarebbe molto lungo e riteniamo di non approfondirlo in questa sede. Ma pensate solo che, comprando casa negli USA, non potrete mai essere sicuri di acquistarla veramente. Sì avete capito, la casa che acquistate nel USA potrebbe non essere vostra, potrebbe sempre spuntare qualcuno che dimostri che la proprietà è sua e gli dovrete restituire la casa.

In Italia potete giungere invece alla certezza che ciò che comprate è vostro, grazie appunto al Notaio.

Invero nei Paesi dove esiste il Notaio il contenzioso immobiliare è molto basso. E non fatevi depistare dalla tesi per la quale “esistendo in Italia ugualmente contenziosi immobiliari, ciò significa che il Notaio serve a nulla perché se funzionasse le liti immobiliari non ci sarebbero”. Tesi capziosa, sarebbe come sostenere l’inutilità dei semafori perchè non azzerano gli incidenti automobilistici.

9) La leggenda del nepotismo notarile

Narra la leggenda:

tutti i Notai sono figli di Notai.

A ciò spesso si aggiunge:

infatti quel Notaio è figlio di quel Notaio.

Coloro che sostengono questa erronea tesi si devono peraltro confrontare con innumerevoli figli di Notai bocciati ai concorsi di ammissione alla professione e innumerevoli non figli di Notaio promossi. In questi casi, fatta notare l’anomalia, la risposta è più o meno sempre la stessa: un figlio di Notaio bocciato è un emerito deficiente; uno sconosciuto promosso è un genio assoluto. Eccezioni alla regola.

Come forse sapete, chi scrive è figlio e fratello di Notaio, ma almeno è normale perché promosso e nella mia normalità mi limito a leggere i dati: al 2010 oltre l’82% dei notai non è figlio di notaio, né nipote (diretto o collaterale).

A mio avviso questo basterebbe per mettere a tacere chiunque, ma non è così.

MI sorprese Sabino Cassese sulle pagine del Corriere della Sera. Disse che 82% è una percentuale troppo bassa. Ognuno valuti da sé, chi scrive ritiene che in Italia vi sia una legittima aspirazione dei figli a fare il lavoro dei padri. Piaccia o no, è meno probabile che il figlio di un avvocato aspiri a fare il medico e viceversa. Per non parlare del figlio dell’imprenditore che può ereditare l’azienda, perchè studiare?

Dunque, ad avviso di chi scrive, non è poco che 82 studi notarili su cento, a fine corsa, cedano il passo a uomini nuovi.

Se poi pensiamo che la commissione esaminatrice (la stessa per esame scritto ed esame orale) è composta prevalentemente da soggetti esterni al Notariato, risulta difficile pilotare un flusso nepotistico: sono magistrati e professori universitari a decidere chi diventa Notaio.

Un’ultima osservazione sul destino dei figli dei Notai: mentre i figli degli imprenditori, con tutte le enormi difficoltà che potranno trovare nel loro cammino, possono ereditare l’azienda dai loro padri e magari venderla, il figlio del Notaio può solo studiare per passare il concorso di ammissione alla professione. Per una volta, un modello meritocratico che punta all’eccellenza.

10) Il Notaio ha un reddito garantito

Si racconta che

il Notaio ha un reddito minimo garantito

Invero, sì una minima somma viene garantita ai Notaio.

Però, innanzitutto essa viene elargita dalla Cassa Professionale (ossia dai Notai stessi) e non dallo Stato.

Poi bisogna giustificare perché non si raggiunge un certo reddito, che spesso è o la giovanissima età oppure la conseguenza dell’obbligo di assistere una sede disagiata (magari terremotata o in montagna ) o ancora una malattia: insomma, non si può oziare e chiedere l’assegno.

Infine la somma garantisce, al massimo, uno “stipendio” di circa 1.000 euro mensili: a nostro avviso non giustifica i rischi professionali, tanto varrebbe svolgere un impiego con minori responsabilità, cui accedere con meno ore di studio e che permette di andare in pensione più giovani (i Notai non prima dei 67 anni, di regola).